Kupno nieruchomości w Hiszpanii – 8 prostych kroków

Marbella, Costa del Sol. (Foto: Joaquin Carfagna)

Zakup nieruchomości w Hiszpanii, czy to mieszkania (piso), czy domu (casa), jest bardziej złożony i droższy niż min. w Norwegii, Szwajcarii, Wielkiej Brytanii, Francji czy Polsce. Proces ten wymaga przemyślanego, strategicznego podejścia oraz znajomości lokalnego prawa i procedur (know-how).

W niektórych przypadkach może minąć zaledwie kilka dni od momentu zlecenia zadania agentowi nieruchomości (agente inmobiliario) do chwili, gdy kupujący znajdzie idealne miejsce. Jak wygląda ten proces krok po kroku?

Poniżej znajdziesz osiem głównych kroków, które pomogą Ci opracować strategię prowadzącą do bezpiecznego i udanego zakupu nieruchomości w Hiszpanii:

Krok 1: Uzyskaj numer NIE

Aby kupić nieruchomość w Hiszpanii (czy to na użytek własny, wynajem (alquiler), czy wakacje (vacaciones)), wymagany jest numer NIE (Número de Identificación de Extranjero), jeśli jesteś Europejczykiem, lub TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero), jeśli nie jesteś obywatelem UE lub EOG. Jest to niezbędne do identyfikacji w systemie hiszpańskim i konieczne przy transakcjach, zakładaniu kont bankowych (cuentas bancarias) oraz umowach na media (luz, agua, gas). Dzięki umowie z 2021 r. istnieje możliwość zakupu bez NIE, korzystając z tymczasowego numeru NIF, który pozwala na finalizację zakupu bez dodatkowych formalności.

Czytaj także: Prywatne ubezpieczenie zdrowotne w Hiszpanii - Co warto wiedzieć?

Krok 2: Określ budżet i sposób finansowania

Jednym z najważniejszych aspektów jest ustalenie budżetu oraz możliwości finansowania (financiación). Hiszpańskie banki oferują kredyty (hipoteca) na maksymalnie 70% wartości nieruchomości dla nierezydentów. Kredyt w kraju pochodzenia także może być opcją, lecz często wymaga dodatkowych zabezpieczeń, takich jak lokalne nieruchomości. Jeśli potrzebujesz wsparcia w znalezieniu optymalnego rozwiązania finansowego, od wielu lat współpracujemy z autoryzowanymi partnerami bankowymi na terenie całej Hiszpanii.

Krok 3: Podatki i opłaty przy zakupie

Zakup nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z dodatkowymi kosztami, które mogą wynosić od 8% do 15% ceny zakupu.

Najważniejsze z nich to:

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): Podatek od przeniesienia własności nieruchomości, płatny przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego (segunda mano). Wysokość podatku różni się w zależności od regionu (comunidad autónoma), np. w Madrycie wynosi 6%.

Opłaty notarialne (gastos notariales): Koszty zależne od wartości nieruchomości, które często pokrywa kupujący. Dodatkowo ponosisz opłaty rejestracyjne około 1,5%.

Czytaj także: Ubezpieczenie domu lub mieszkania w Hiszpanii: Co dobrze wiedzieć?

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Coroczny podatek lokalny, istotny przy zakupie, ponieważ zawiera numer katastralny i wartość referencyjną nieruchomości.

Krok 4: Wybór nieruchomości

Podczas poszukiwań warto skorzystać z znanych portali, takich jak Idealista, Habitaclia, Fotocasa czy Kyero. Aby uniknąć niespodzianek związanych z językiem (idioma), sytuacją prawną (situación legal) czy stanem technicznym nieruchomości (estado de la propiedad), dlatego rekomendujemy wsparcie lokalnego doradcy (asesor inmobiliario), który sprawdzi nieruchomość i dostarczy wszystkie kluczowe informacje, jak np. wysokość opłat współwłasnościowych. Nasi partnerzy/doradcy pomogą zaoszczędzić czas i pieniądze, a także przeprowadzą wstępne wizyty wideo (visitas en vídeo).

Czytaj także:  Jak uzyskać kredyt na nieruchomość w Hiszpanii będąc nierezydentem?

Krok 5: Kontrole prawne

Rola notariusza (notario) w Hiszpanii jest ograniczona do potwierdzenia zgodności z prawem. Dlatego wynajęcie prawnika (abogado) jest kluczowe – zadba on o przeprowadzenie kontroli prawnych (kontrola de legalidad) dotyczących tożsamości właścicieli, zadłużeń (deudas) i zgodności z księgą wieczystą. Nasi prawnicy zapewnią opinię prawną (opinión legal), która pozwoli Ci podjąć świadomą i bezpieczną decyzję o zakupie.

Krok 6: Rezerwacja obiektu (Señal)

Aby zarezerwować nieruchomość, zazwyczaj wpłaca się zaliczkę w wysokości od 1000 EUR do 1% ceny. Rezerwacja ta jest potwierdzona umową wstępną (contrato de reserva), która zawiera najważniejsze informacje o nieruchomości. Jeśli oferta zostanie przyjęta, kwota rezerwacji zostanie wliczona do ceny zakupu.

Krok 7: Umowa sprzedaży (Arras)

Umowa Arras, zawierająca szczegóły dotyczące stron, adresu nieruchomości (dirección), ceny, terminów (fechas), a także ewentualnych kar za wycofanie się z transakcji, zostaje podpisana przed finalizacją. Zaliczkę można uzupełnić do 10% wartości nieruchomości.

Czytaj także: Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii: Podatki i opłaty w 2024 roku

Krok 8: Podpisanie u notariusza i przekazanie kluczy (Escritura)

Ostatni etap to podpisanie aktu notarialnego - Escritura, przy którym dokonuje się pełnej płatności. Notariusz poświadcza transakcję, a klucze (llaves) do nieruchomości są przekazywane nabywcy. Wszystkie podatki związane z zakupem, w tym ITP, należy uiścić w ciągu 30 dni od daty podpisania aktu.

Nasi partnerzy mogą wesprzeć Cię na każdym kroku procesu zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Skontaktuj się z naszymi doradcami lub partnerami (contáctanos), jeśli masz pytania lub potrzebujesz dodatkowych informacji!

Doradztwo Finansowe i Majątkowe w Hiszpanii

Oferujemy kontakt do ekspertów w Hiszpanii w zakresie zarządzania majątkiem, zarządzania strategicznego, doradztwa finansowego, doradztwa hipotecznego oraz inwestycyjnego, w tym zarządzanie nieruchomościami. Skontaktuj się z nami poprzez poniższy formularz.

Sprawdź Oferty