Hiszpania wprowadziła obowiązkowy rejestr wynajmu krótkoterminowego

(Foto: Thirdman/PEXELS)

Od 1 lipca 2025 r. w Hiszpanii obowiązuje centralny system rejestracji wszystkich ofert wynajmu krótkoterminowego i sezonowego – Registro Único de Arrendamientos. Nowe przepisy obejmują zarówno właścicieli nieruchomości, jak i platformy pośredniczące. Reforma wdraża unijne Rozporządzenie (UE) 2024/1028 i ma zwiększyć przejrzystość rynku, ograniczyć nielegalne ogłoszenia oraz wzmocnić ochronę prawną właścicieli, najemców i społeczności lokalnych.

Kontekst i przyczyny reformy

Rynek wynajmu krótkoterminowego w Hiszpanii rósł w ostatnich latach bardzo szybko. Popularność platform takich jak Airbnb, Booking czy Idealista sprawiła, że tysiące mieszkań w Madrycie, Barcelonie czy na Balearach trafiły do najmu turystycznego kosztem najmu długoterminowego. Według danych Ministerstwa Gospodarki liczba takich ofert wzrosła o 250% w latach 2015–2024. Efektem był wzrost czynszów, ograniczona dostępność mieszkań i narastające protesty społeczne.

Przeczytaj także: Hotele w Hiszpanii nie mogą wykonywać kopii dowodów tożsamości gości

– „Nie możemy pozwolić, aby prawo rynku całkowicie zdominowało prawo do mieszkania” – mówiła w lipcu wicepremier i minister pracy Yolanda Díaz.

Podstawa prawna

Reforma opiera się na dwóch filarach:

• Rozporządzeniu (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 r., ustanawiającym jednolite zasady w całej UE.
• Real Decreto 1312/2024 z 23 grudnia 2024 r., które implementuje regulacje unijne do prawa hiszpańskiego.

Celem jest stworzenie centralnej bazy danych, ujednolicenie obowiązków raportowych dla platform i zapewnienie skuteczniejszego nadzoru państwa oraz samorządów.

Nowe instytucje i narzędzia

Registro Único de Arrendamientos (Jednolity Rejestr Wynajmu) – centralny rejestr wszystkich nieruchomości oferowanych na wynajem krótkoterminowy i sezonowy. Każda nieruchomość otrzymuje unikalny numer rejestracyjny (URI), który musi widnieć we wszystkich ogłoszeniach.

Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (Cyfrowe „Jedno Okno”) – platforma do rejestracji, aktualizacji danych i składania oświadczeń. Z systemu korzystają także platformy cyfrowe, które przesyłają dane o ofertach i rezerwacjach. Systemem zarządza Colegio de Registradores de España.

Harmonogram wdrożenia

2 stycznia 2025 r. – uruchomienie Ventanilla Única Digital i start procesu rejestracji.

1 lipca 2025 r. – rejestracja staje się obowiązkowa; ogłoszenia muszą zawierać numer URI. Brak numeru skutkuje usunięciem oferty i możliwością nałożenia kary.

Przeczytaj także: Ubezpieczenie domów na wynajem wakacyjny w Hiszpanii (VUT) — praktyczny przewodnik 2025

Obowiązki właścicieli

Właściciele są zobowiązani do:

• rejestracji nieruchomości w Registro Único de Arrendamientos
• podania danych identyfikacyjnych (adres, numer katastralny, maksymalna liczba osób),
• uzyskania i publikowania numeru URI w każdym ogłoszeniu,
• aktualizowania danych przy każdej zmianie,
• spełniania dodatkowych wymogów wspólnot autonomicznych i gmin.

Obowiązki platform

Platformy (np. Airbnb, Booking, Idealista) muszą:

• weryfikować numery rejestracyjne przed publikacją ogłoszeń,
• informować właścicieli o obowiązku rejestracji,
• co miesiąc raportować dane do Ventanilla Única Digital,
• usuwać niezgodne oferty w ciągu 48 godzin od zgłoszenia.

Sankcje

Właściciele: kary od 1 000 do 30 000 euro za brak rejestracji lub podanie nieprawdziwych danych.

Platformy: sankcje sięgające do 4% rocznych przychodów w Hiszpanii za brak weryfikacji lub niewywiązywanie się z obowiązku usuwania nielegalnych ogłoszeń.

– „System jest ambitny, ale wymaga dużych nakładów administracyjnych i technologicznych” – ostrzega Marta Nogueras, prawniczka z Barcelony specjalizująca się w prawie turystycznym.
​
Przeczytaj także: Hiszpania przeciwko masowej turystyce: podróżni z walizkami wypędzają lokalnych mieszkańców na ulice

Zakres: wynajem turystyczny i tymczasowy

Nowe przepisy zrównują obowiązki obu kategorii:

Wynajem turystyczny – dotąd ściśle regulowany (licencje, normy bezpieczeństwa).

Wynajem tymczasowy (praca, studia, leczenie) – dotąd mniej sformalizowany.

Od lipca 2025 r. oba typy muszą być obowiązkowo zgłaszane do rejestru, jeżeli oferta jest publikowana w internecie. – „To kluczowa zmiana… wynajem tymczasowy dotąd wymykał się kontroli” – podkreśla José Luis Zoreda, wiceprezes Exceltur.

Różnice regionalne pozostają

Wspólnoty autonomiczne zachowują kompetencje regulacyjne:

Katalonia planuje redukcję liczby licencji turystycznych w Barcelonie o połowę do 2030 r.

Baleary wprowadzają limity i rotacyjne systemy licencji.

Walencja rozważa ograniczenie do 90 dni wynajmu krótkoterminowego rocznie.

Andaluzja jest bardziej liberalna, akcentując rozwój turystyki.

Wpływ na rynek mieszkaniowy

Według Eurostat czynsze w Madrycie i Barcelonie wzrosły o ~40% w dekadę, a liczba mieszkań na wynajem turystyczny wzrosła kilkukrotnie. Organizacje lokatorskie, m.in. Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), oceniają reformę jako krok naprzód, ale niewystarczający. – „Dopóki bardziej opłaca się wynajmować turystom niż mieszkańcom, problem się nie skończy” – mówi Lucía Delgado z PAH.

Reakcje branży

Hotele: Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (CEHAT) popiera reformę. – „To przywraca równowagę konkurencji” – wskazuje Ramón Estalella, sekretarz generalny CEHAT.

Platformy: Airbnb deklaruje współpracę, ale ostrzega przed biurokracją zniechęcającą małych właścicieli.

Samorządy: Barcelona zapowiedziała automatyczne usuwanie ogłoszeń bez numeru rejestracyjnego.

Porównania międzynarodowe

Francja (Paryż): limit 120 dni rocznie i kary do 50 000 euro.

Niemcy (Berlin): zakaz wynajmu całych mieszkań turystom bez licencji.

Portugalia (Lizbona): ograniczenia licencji w centrum.

Holandia (Amsterdam): limit 30 dni rocznie.

Model hiszpański wyróżnia centralny rejestr obejmujący równocześnie właścicieli i platformy.

Przeczytaj także: Inwestycje w Hiszpanii: Szanse i wyzwania dla inwestorów

Ocena regulacji: porządek i przejrzystość, ale nie panaceum

Nowe przepisy mają realną szansę uporządkować rynek: obowiązkowa rejestracja i twarde obowiązki dla platform powinny ograniczyć szarą strefę, zwiększyć przejrzystość ofert i wzmocnić pozycję uczestników rynku. Jednocześnie reforma nie rozwiązuje problemów strukturalnych – niedoboru mieszkań długoterminowych i presji cenowej. Pojawiają się obawy o przeciążenie administracji oraz o ryzyko „ucieczki” części rynku do nieformalnego obiegu.

– „To narzędzie administracyjne, które pomoże w walce z nielegalnymi ofertami, ale nie zwiększy dostępności mieszkań” – ocenia prof. Antoni Riera z Universitat de les Illes Balears.

Praktyczne rekomendacje dla właścicieli

Zacznij rejestrację od stycznia 2025 r. – z wyprzedzeniem unikniesz blokady ogłoszeń i kar.

Sprawdź lokalne wymogi – wspólnoty i gminy mogą dokładać własne zasady (licencje, limity dni, standardy).

Skonsultuj się z prawnikiem/doradcą – by poprawnie przejść procedury i uniknąć błędów formalnych.

Oceń opłacalność – porównaj wynajem krótkoterminowy z długoterminowym w świetle nowych kosztów i ryzyk.

Monitoruj zmiany – spodziewane są doprecyzowania oraz akty wykonawcze.

Przeczytaj także: Jak działa ubezpieczenie od niewypłacalności czynszu w Hiszpanii i co obejmuje?

Perspektywy na nadchodzące lata

Rząd zapowiada w 2026 r. przegląd funkcjonowania systemu i ewentualne korekty. Analitycy przewidują profesjonalizację rynku wynajmu krótkoterminowego – większą kontrolę, pełną identyfikowalność ofert, konsekwentne obowiązki podatkowe i bliższe zbliżenie standardów do sektora hotelowego.

Ubezpieczenie Nieruchomości, Mienia i Wynajmu w Hiszpanii. Ochrona Interesu i Dochodu z Czynszu

Pakiety dla właścicieli nieruchomości prywatnych i firmowych: ubezpieczenia majątkowe, ubezpieczenia prawne, systemy alarmowe, zabezpieczenia i ochrona przed nielegalnym zajęciem lokali.

Sprawdź Oferty