Era taniego kredytu w Hiszpanii się kończy. EBC podnosi stopy do 2,5 proc.

Posiedzenie Rady Prezesów przed konferencją prasową Europejskiego Banku Centralnego, Frankfurt nad Menem (Niemcy). (Maria Rita Quitadamo/ECB)

Europejski Bank Centralny po raz drugi w tym roku podniósł stopy procentowe. Hiszpania, która przez ostatnie lata należała do krajów z najtańszymi kredytami hipotecznymi w strefie euro, zaczyna tracić tę przewagę. Euribor 12-miesięczny zbliżył się na początku września do 3,1 proc., a przy rocznej rewizji oprocentowania rata typowego kredytu może wzrosnąć o kilkadziesiąt euro miesięcznie.

Decyzja z Berlina

Rada Prezesów EBC podniosła 10 września trzy główne stopy procentowe o 25 punktów bazowych. Stopa depozytowa wzrosła do 2,50 proc., stopa refinansowa do 2,65 proc., a stopa kredytu marginalnego do 2,90 proc. Nowe poziomy zaczną obowiązywać 16 września 2026 roku. Była to druga podwyżka stóp w tym roku, a decyzja zapadła podczas posiedzenia Rady Prezesów w Berlinie.

Przeczytaj także: Jak uzyskać kredyt na nieruchomość w Hiszpanii będąc nierezydentem?

Powód jest przede wszystkim energetyczny. Konflikt na Bliskim Wschodzie ponownie podbił ceny ropy i paliw. 9 września ropa Brent przekroczyła 100 dolarów za baryłkę.

W strefie euro inflacja w sierpniu wyniosła według szybkiego szacunku Eurostatu 3,3 proc., wobec 2,9 proc. w lipcu. Inflacja bazowa, po wyłączeniu energii i żywności, spadła do 2,4 proc.

EBC obawia się przede wszystkim tak zwanych efektów drugiej rundy. Szok energetyczny może bowiem przełożyć się nie tylko na ceny paliw, ale również na koszty przedsiębiorstw, płace i ceny innych towarów oraz usług.

W komunikacie po posiedzeniu bank centralny podkreślił, że perspektywy gospodarcze pozostają wysoce niepewne. Jednocześnie EBC nie zadeklarował z góry kolejnych podwyżek. Przyszłe decyzje mają zależeć od napływających danych.

Nowe projekcje są przy tym mniej pesymistyczne, niż można byłoby oczekiwać. EBC utrzymał prognozę średniej inflacji na 2026 rok na poziomie 3,0 proc., podniósł prognozę na 2027 rok z 2,3 do 2,5 proc., a na 2028 rok przewiduje 2,1 proc. Prognozę wzrostu gospodarczego na 2026 rok podniesiono do 0,9 proc., a na 2027 rok do 1,4 proc.

Przeczytaj także: Wymagania dotyczące ubiegania się o odwróconą hipotekę w Hiszpanii

Dlaczego Hiszpania odczuje to szczególnie?

Hiszpania wchodzi w ten cykl z inflacją wyraźnie wyższą niż średnia strefy euro. Według wstępnego odczytu INE ceny konsumpcyjne wzrosły tam w sierpniu o 4,3 proc. rok do roku — o siedem dziesiątych więcej niż w lipcu i o cały punkt procentowy powyżej średniej dla strefy euro. To najwyższy poziom od lutego 2023 roku i piąty z rzędu miesiąc z inflacją powyżej 3 proc. Inflacja bazowa spadła jednocześnie do 2,9 proc., co pokazuje, że źródłem problemu są paliwa, a nie rozlana po gospodarce spirala cenowa.

Do tego dochodzi wygaszanie osłon fiskalnych. Rząd przedłużył wprawdzie częściowo dopłaty łagodzące skutki konfliktu na Bliskim Wschodzie, ale korekta na litrze paliwa stopniała z 0,15 euro w lipcu do 0,10 euro w sierpniu i 0,05 euro we wrześniu. Każdy kolejny etap wygaszania podbija wskaźnik cen.

Drugi kanał to Euribor i jego wpływ na część istniejących kredytów hipotecznych. W przypadku kredytu ze zmiennym oprocentowaniem rata jest powiązana z indeksem referencyjnym, najczęściej 12-miesięcznym Euriborem. Hiszpański Banco de España określa go jako najczęściej wykorzystywany benchmark dla hipotek o zmiennym oprocentowaniu.

Nie oznacza to jednak, że wszystkie hiszpańskie hipoteki są dziś zmienne. W nowych kredytach dominują już rozwiązania o stałym oprocentowaniu. W maju 2026 roku 60,9 proc. nowych hipotek na mieszkania miało stałą stopę, a 39,1 proc. zmienną.

Przeczytaj także: Ubezpieczenie na życie przy hipotece w Hiszpanii – wybór czy obowiązek?

Problem dotyczy przede wszystkim osób, które zaciągnęły wcześniej kredyt zmienny i właśnie zbliżają się do kolejnej rewizji oprocentowania.

Hiszpania traci przewagę, którą budowała latami

Żeby zrozumieć, dlaczego obecna sytuacja jest istotna, trzeba cofnąć się o kilka lat.

Hiszpania przez długi czas należała do najtańszych rynków hipotecznych w strefie euro. W marcu 2025 roku średnie oprocentowanie nowych hipotek wynosiło tam około 2,88 proc. — niżej była wtedy tylko Malta. Rok wcześniej, w marcu 2024 roku, było to 3,53 proc.

Skala tej przewagi była znacząca. Jak wyliczył ubezpieczyciel kredytu kupieckiego Coface na danych EBC, średnia cena nowej hipoteki w strefie euro wynosiła 3,48 proc., czyli 59 punktów bazowych powyżej poziomu hiszpańskiego. Różnica wobec Francji sięgała 27 punktów bazowych, wobec Włoch 60, wobec Holandii 84, a wobec Niemiec aż 106 punktów bazowych.

Co istotne, nie brało się to z innej konstrukcji produktu. Hipoteki w tych krajach mają podobną charakterystykę: długie terminy i wysoki udział stałego oprocentowania. Różnica leżała w tym, jak agresywnie hiszpańskie banki konkurowały ceną o klienta w ostatnich latach.

Dziś przewaga zaczyna się kurczyć.

Według danych EBC za lipiec 2026 roku średnie oprocentowanie nowych hipotek w Hiszpanii wynosiło 2,89 proc. — najwyżej od stycznia 2025 roku. To nadal jeden z niższych poziomów w strefie euro, ale Hiszpania spadła na trzecie miejsce: taniej jest już tylko na Malcie (1,9 proc.) i w Bułgarii (2,4 proc.), a Portugalia z 2,9 proc. praktycznie ją dogoniła. Dla porównania średnia dla całej strefy euro przekroczyła w lipcu 3,5 proc., najwięcej od września 2024 roku, a w krajach bałtyckich oprocentowanie sięga 4,1–4,3 proc.

Przeczytaj także: Dziedziczenie nieruchomości w Hiszpanii – dlaczego brak testamentu to pułapka

Co ważne, nie oznacza to jeszcze, że Hiszpania stała się drogim rynkiem hipotecznym. Wręcz przeciwnie. Dane INE za maj 2026 roku pokazują, że średnie oprocentowanie nowych hipotek mieszkaniowych wynosiło 2,98 proc. — 3,00 proc. dla kredytów o zmiennej stopie i 2,96 proc. dla stałych — przy średnim okresie kredytowania 25 lat.

Zmienia się jednak kierunek. Podwyżki koncentrują się przede wszystkim na kredytach o stałym oprocentowaniu, a największe skoki nastąpiły w tygodniach poprzedzających czerwcową decyzję EBC, gdy rynek już ją wyceniał. Koszt finansowania rośnie, a wraz z nim presja na ceny nowych kredytów.

Euribor znowu powyżej 3 proc.

Dla hiszpańskich kredytobiorców najważniejszy jest nie sam komunikat EBC, ale to, co dzieje się z Euriborem.

12-miesięczny Euribor wynosił średnio 2,172 proc. we wrześniu 2025 roku. W sierpniu 2026 roku średnia wzrosła już do 2,952 proc., a na początku września 2026 roku bieżące wartości przekroczyły 3 proc.

Oznacza to wzrost o około 0,8 punktu procentowego w ciągu roku.

Co ważne, Euribor zaczął reagować na oczekiwania rynku jeszcze przed formalną decyzją EBC. Dlatego sama podwyżka z 10 września nie oznacza automatycznie, że rata każdego kredytu wzrośnie dokładnie o kolejne 25 punktów bazowych.

Konkretne liczby: co dzieje się z ratą?

Załóżmy kredyt w wysokości 150 tys. euro na 25 lat, z marżą banku 1 proc. i roczną rewizją oprocentowania.

Przy Euriborze na poziomie 2,172 proc. oprocentowanie kredytu wynosiło 3,172 proc. Miesięczna rata przy takim założeniu to około 725 euro.

Przy Euriborze w okolicach 3,07 proc. oprocentowanie rośnie do około 4,07 proc., a rata do około 798 euro.

To oznacza wzrost o około 73 euro miesięcznie, czyli około 875 euro rocznie. W ujęciu procentowym rata rośnie o około 10 proc.

To oczywiście przykład orientacyjny. Rzeczywista rata zależy między innymi od pozostałego kapitału, liczby lat do końca kredytu, marży banku, sposobu liczenia rewizji oraz tego, jaki konkretnie Euribor przewiduje umowa.

Przeczytaj także: Kredyt hipoteczny dla nierezydentów w Hiszpanii

Przy rewizji półrocznej efekt może być inny, ponieważ bank nie porównuje wtedy obecnego poziomu z wartością sprzed dokładnie roku.

Kredyty o stałym oprocentowaniu są odporne

Osoby posiadające kredyt o stałym oprocentowaniu nie odczują podwyżki EBC bezpośrednio. Ich rata pozostaje taka sama w okresie obowiązywania stałej stopy.

Problem polega na czym innym: nowe oferty stałoprocentowe również podlegają presji rynku. Jeżeli rosną oczekiwania dotyczące przyszłych stóp i rentowności obligacji, banki mogą stopniowo podnosić ceny nowych kredytów.

Dlatego decyzja o przejściu ze zmiennego oprocentowania na stałe lub mieszane nie jest już wyłącznie kwestią wysokości dzisiejszej raty. Trzeba uwzględnić również to, jak długo kredytobiorca zamierza utrzymywać kredyt i jak może zachować się Euribor w kolejnych latach.

To nie kończy się na hipotekach

Wyższy koszt pieniądza wpływa na całe finansowanie gospodarki.

Banki mogą podnosić oprocentowanie kredytów konsumpcyjnych, samochodowych, remontowych czy firmowych. Według statystyk EBC średnie oprocentowanie nowych kredytów konsumpcyjnych dla gospodarstw domowych w strefie euro wzrosło w lipcu 2026 roku o 9 punktów bazowych, do 7,60 proc.

Zmienia się również podejście banków do zdolności kredytowej.

Osoba, która przy Euriborze na poziomie około 2,2 proc. mieściła się w wymaganej zdolności kredytowej, przy wyższym koszcie finansowania może otrzymać niższą maksymalną kwotę kredytu.

Dla osób kupujących nieruchomość w Hiszpanii ma to znaczenie szczególnie teraz, gdy ceny mieszkań pozostają wysokie, a koszt finansowania przestaje spadać.

Rynek obstawia kolejne podwyżki. Analitycy nie są zgodni

Po decyzji EBC rynek nadal zakłada możliwość dalszego zacieśniania polityki pieniężnej. Powodem są przede wszystkim wysokie ceny energii i obawa, że ich wpływ zacznie przenikać do innych części gospodarki.

EBC pozostawia jednak sobie pełną swobodę. Christine Lagarde podkreśliła po posiedzeniu, że bank centralny nie zobowiązuje się do konkretnej ścieżki stóp procentowych. Kolejne decyzje będą podejmowane na podstawie danych.

Przeczytaj także: 7 kluczowych kwestii, o których musisz pamiętać przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii

To ważne, bo wyższe stopy procentowe nie mogą zwiększyć podaży ropy ani otworzyć zamkniętych szlaków transportowych. Mogą natomiast ograniczyć popyt i zmniejszyć ryzyko, że szok energetyczny zacznie utrwalać się w całej gospodarce.

Dlatego kolejne ruchy EBC nie są przesądzone.

Jednocześnie część wcześniejszych prognoz zakładających spadek Euriboru w okolice 2,2–2,4 proc. pod koniec 2026 roku wygląda dziś zdecydowanie mniej realistycznie. Rynek musi uwzględnić nowy szok energetyczny i możliwość utrzymywania się wysokiej inflacji dłużej, niż wcześniej zakładano.

Co to oznacza w praktyce?

Dla kredytobiorcy w Hiszpanii wnioski są trzy.

Po pierwsze: jeżeli rewizja oprocentowania kredytu zmiennego przypada w najbliższych miesiącach, trzeba przygotować się na wyższą ratę. Warto poprosić bank o konkretną symulację, zamiast opierać się wyłącznie na zmianie samego Euriboru.

Po drugie: przejście na oprocentowanie stałe lub mieszane może być warte rozważenia, ale nie ma jednej odpowiedzi dobrej dla każdego. Trzeba porównać koszt zamiany z możliwym przebiegiem Euriboru w kolejnych latach.

Po trzecie: wyższe stopy mają także drugą stronę. Rosną potencjalne zyski z bezpiecznych instrumentów oszczędnościowych, choć ich oprocentowanie nie musi rosnąć tak szybko jak koszt kredytu.

Przeczytaj także: Dom lub Mieszkanie wakacyjne w Hiszpanii: Dlaczego polisa z banku to za mało?

W przypadku osoby posiadającej nadwyżkę gotówki i kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem warto więc porównać koszt wcześniejszej spłaty z oprocentowaniem bezpiecznej lokaty czy konta oszczędnościowego.

Jedno jest dziś pewne: era wyjątkowo taniego pieniądza w Hiszpanii nie wygląda już tak samo jak jeszcze kilka miesięcy temu. Euribor ponownie przekroczył 3 proc., EBC rozpoczął kolejną rundę podwyżek, a hiszpański kredytobiorca musi się liczyć z tym, że niższe raty, do których przyzwyczaił się w ostatnich latach, nie są już oczywistością.

Sprawdź swoją sytuację

Kalkulator hipoteki

»

Hipoteka w Hiszpanii

»

Hipoteka dla nierezydentów

»

Doradztwo finansowe

»

Ubezpieczenie domu

»

Ubezpieczenie mieszkania

»