W obliczu zmieniających się przepisów w Hiszpanii rośnie zapotrzebowanie na ubezpieczenie OCHRONY PRAWNEJ i dochodów z najmu

(Foto: MART PRODUCTION)

Biorąc pod uwagę obecną sytuację na rynku najmu, charakteryzującą się złożonym i stale zmieniającym się otoczeniem regulacyjnym, a także rosnącą świadomość w zakresie doradztwa i ochrony, ubezpieczenie od ryzyka braku zapłaty czynszu (Seguro de alquiler impagado) oraz ubezpieczenie ochrony prawnej właścicieli nieruchomości (Seguro de protección jurídica para propietarios de inmuebles) stają się coraz bardziej cenionymi instrumentami zarządzania ryzykiem. W ramach tych produktów ubezpieczenie ochrony prawnej zyskuje na znaczeniu z uwagi na potrzebę natychmiastowego wsparcia prawnego i szybkiej reakcji proceduralnej – zarówno ze strony wynajmujących, jak i pośredników w obrocie nieruchomościami.

Rola stabilizująca i profesjonalizacja rynku

Według Jonasa Berga, partnera w firmie doradczej i zarządzania majątkiem B2 CAPITAL, ubezpieczenie od ryzyka braku zapłaty czynszu przedstawia najwyższą wartość wtedy, gdy łączy w sobie specjalistyczną wiedzę techniczną, profesjonalną analizę i ocenę ryzyka (Underwriting), ochronę prawną oraz realne wsparcie dla pośredników i wynajmujących.

Przeczytaj także: Strategia zamiast samej polisy: Jak B2 CAPITAL redefiniuje rynek ubezpieczeń w Hiszpanii?

„Na napiętym rynku najmu, cechującym się znaczną nierównowagą popytowo-podażową oraz coraz bardziej skomplikowanymi ramami regulacyjnymi, ubezpieczenia pełnią istotną rolę stabilizacyjną” – wyjaśnia Berg. „Redukują niepewność obrotu, poprawiają przewidywalność strumieni przychodów wynajmującego i zapewniają asystę prawną w otoczeniu, w którym czas likwidacji szkód i postępowań sądowych bywa długi, a postrzegane ryzyko operacyjne wzrosło” – dodaje. Z tego względu ekspert stoi na stanowisku, że poza samą ochroną finansową, ubezpieczenie to stanowi kluczowe narzędzie profesjonalizacji rynku.

W odniesieniu do uwarunkowań prawnych ekspert zauważa, że w dynamicznym otoczeniu regulacyjnym: „Ubezpieczyciele muszą prognozować scenariusze szkodowe i elastycznie dostosowywać zarówno zakres ochrony gwarancyjnej, jak i procedury operacyjne, wykazując się przy tym wysokimi kompetencjami technicznymi i sprawnością w likwidacji szkód”. Wiele zakładów ubezpieczeń odpowiedziało na te wymogi rynkowe, oferując szerszy i bardziej zaawansowany zakres ochrony, wzmacniając moduły ochrony prawnej i zwiększając możliwości weryfikacji oraz analizy dokumentów finansowych, „oprócz optymalizacji procesów obsługowych dla naszych pośredników i klientów”.

„Tego produktu nie należy postrzegać wyłącznie w kategoriach zabezpieczenia finansowego, lecz jako instrument profesjonalizacji rynku”.

Nowa ustawa mieszkaniowa jako akcelerator popytu

Odnosząc się do nowej ustawy mieszkaniowej (Ley de Vivienda), ekspert zauważa, że zwiększyła ona ekspozycję medialną i postrzegane zapotrzebowanie na tego typu produkty ubezpieczeniowe, „choć jej wpływu nie należy analizować w oderwaniu od szerszego kontekstu makroekonomicznego” – wyjaśnia. „Ustawa nie tyle wygenerowała wzrost w sektorze jako samodzielny czynnik, ile zadziałała jako akcelerator istniejącego już trendu: poszukiwania mechanizmów ochrony kapitału w otoczeniu podwyższonego ryzyka legislacyjnego i mniejszego bezpieczeństwa prawnego dla wynajmujących”.

Przeczytaj także: Dom lub Mieszkanie wakacyjne w Hiszpanii: Dlaczego polisa z banku to za mało?

W rzeczywistości Berg wskazuje, że przepisy te zaburzyły równowagę rynkową, zwiększając postrzegane ryzyko dla wielu wynajmujących, „w szczególności dla osób fizycznych, które reprezentują zdecydowaną większość podaży na rynku nieruchomości mieszkalnych”. W związku z tym ubezpieczenie od ryzyka braku zapłaty czynszu zyskuje na znaczeniu jako kluczowa klauzula ochronna. Jego ewolucja, jak definiuje ją ekspert, przebiega od produktu o charakterze „komplementarnym” do „instrumentu strategicznego” w strukturze budowania wartości oferty najmu lokali mieszkalnych.

Dywersyfikacja ryzyka: Od segmentu mieszkaniowego po komercyjny

Pośrednicy ubezpieczeniowi współpracujący z portalem ubezpieczenia.es zauważają, że społeczeństwo – nie tylko w Hiszpanii, ale i w innych krajach europejskich – wykazuje coraz większą świadomość korzyści płynących z posiadania profesjonalnej asysty prawnej oraz ochrony przed ryzykami prawnymi, które pojawiają się na różnych etapach działalności i życia.

„W sektorze nieruchomości, obok właścicieli lokali mieszkalnych, podmioty posiadające w swoich portfelach biura, lokale handlowo-usługowe czy obiekty przemysłowo-magazynowe są obecnie znacznie bardziej świadome swojej ekspozycji na ryzyko finansowe” – potwierdzają.

Dla przykładu, grupa Caser - Helvetia zaprojektowała i rozwinęła dedykowany produkt ubezpieczeniowy dla lokali handlowych, biur i obiektów przemysłowych, pozycjonując się w tym segmencie jako specjalista i lider rynku. „Produkt ten zawiera gwarancje ochrony prawnej (Defensa Jurídica), obejmujące doradztwo prawne i pokrycie kosztów reprezentacji procesowej, które są niezbędne na etapie wykonywania umowy najmu i budują niezbędny poziom zaufania między stronami transakcji” – wskazują eksperci.

Przeczytaj także: Jak działa ubezpieczenie od niewypłacalności czynszu w Hiszpanii i co obejmuje?

„Adaptacja do nowych realiów wymaga wzmocnienia ochrony prawnej oraz zdolności do zapewniania elastycznych rozwiązań właścicielom nieruchomości i profesjonalnym podmiotom rynku nieruchomości”.

Nawiązując do przepisów, eksperci wyjaśniają, że w zmiennym otoczeniu regulacyjnym adaptacja wymaga wzmocnienia wsparcia prawnego i zdolności szybkiej reakcji na potrzeby wynajmujących oraz pośredników. „W warunkach częstych nowelizacji przepisów, jasne wytyczne i asysta prawna już od momentu zawarcia umowy stają się szczególnie wartościowe, redukując niepewność i ułatwiając podejmowanie decyzji operacyjnych”.

Grupa Caser Helvetia koncentruje się na zindywidualizowanej, elastycznej obsłudze, która chroni interesy wynajmującego od momentu wejścia w życie umowy najmu. „Ubezpieczenie nie tylko reaguje na zmiany legislacyjne, ale zapewnia ciągłą ochronę prawną i operacyjną, gwarantując spokój ducha wszystkim zaangażowanym stronom”. Wraz z wejściem w życie nowej ustawy mieszkaniowej wzrasta świadomość konieczności posiadania tego typu ochrony, „zwłaszcza w zakresie ubezpieczenia kosztów ochrony prawnej, biorąc pod uwagę obawy związane z potencjalnymi, długotrwałymi procedurami windykacyjnymi i eksmisyjnymi w celu odzyskania nieruchomości”, co generuje corocznie znaczną liczbę zgłoszeń do ich Centrum Pomocy Prawnej.

Rośnie zainteresowanie pośredników ubezpieczeniowych i specyfika niszowa

Ubezpieczenie od ryzyka braku zapłaty czynszu zyskuje coraz większy udział w portfelach pośredników ubezpieczeniowych (brokerów i agentów), którzy dostrzegają jego wartość dodaną oraz niszowy charakter, wymagający ciągłego podnoszenia kwalifikacji i aktualizacji wiedzy technicznej. 

Przeczytaj także: Ubezpieczenie domów na wynajem wakacyjny w Hiszpanii (VUT) — praktyczny przewodnik 2025

Wskaźniki szkodowości (loss ratio) ewoluują w ścisłej zależności od kontekstu społeczno-ekonomicznego i regulacyjnego. Podmioty świadczące usługi zarządzania najmem powinny dysponować szeroką wiedzą z zakresu ubezpieczeń od niewypłacalności czynszowej najemców. Jednakże „produkt ten wymaga podwyższonego stopnia specjalizacji ze względu na swoje skomplikowane komponenty prawne, proceduralne i dokumentacyjne”.

Ekspert opisuje go następująco: „Jest to produkt niszowy i jako taki wymaga stałej aktualizacji wiedzy z uwagi na silne uwarunkowania prawne i ciągłe zmiany regulacyjne”. Jego dystrybucja koncentruje się głównie wokół pośredników powiązanych bezpośrednio z sektorem nieruchomości. W miarę dojrzewania rynku rośnie zapotrzebowanie na ciągłe szkolenia i podnoszenie kompetencji technicznych, „w celu zachowania najwyższych standardów dystrybucyjnych i spełnienia precyzyjnych oczekiwań klientów co do jakości obsługi”. Dla przykładu firma Grupo Mutua Propietarios wspiera swoich pośredników poprzez specjalistyczne szkolenia, transparentne kryteria oceny ryzyka oraz dedykowaną pomoc ekspercką.

„Produkt wymaga dodatkowego stopnia specjalizacji ze względu na swoje skomplikowane komponenty prawne, proceduralne i dokumentacyjne”.

Przeczytaj także: Dotacje na zakup samochodów hybrydowych i elektrycznych w Hiszpanii

Szacowanie szkodowości: Presja na średni koszt szkody

Przebieg szkodowości w tej linii biznesowej jest bezpośrednio powiązany z koniunkturą gospodarczą oraz otoczeniem regulacyjno-proceduralnym. „W ostatnich latach presja na wynik techniczny wynikała w większym stopniu z wagi (wartości) roszczeń niż z samej częstości ich występowania, co jest bezpośrednią konsekwencją wydłużonego czasu trwania postępowań sądowych oraz rosnącej złożoności prawnej spraw eksmisyjnych”.

„Oznacza to, że w przypadku wystąpienia zaległości płatniczej, okres potrzebny na odzyskanie władztwa nad nieruchomością ulega wydłużeniu, co automatycznie podnosi średni koszt likwidacji szkody” – dodaje ekspert, podsumowując, że stabilność techniczna sektora w coraz większym stopniu zależy od prawidłowej selekcji ryzyka, efektywnego prowadzenia procesów prawnych oraz propozycji wartości dostosowanej do realiów rynkowych.

„Wielu pośredników aktywnie promuje dystrybucję tego produktu z uwagi na jego wysoką reaktywność i potrzeby prawne klientów”

Zauważa się również, że coraz większa liczba brokerów traktuje ten produkt jako rozwiązanie o wysokiej wartości dodanej, „budujące znaczący udział w strukturze ich portfela przychodów”. „Wynika to nie tylko z samej ochrony przed stratą finansową z tytułu czynszu, ale także z oferowanych usług asysty prawnej i reprezentacji procesowej” – dodaje. Ekspert podkreśla, że dzięki bezpośredniemu kontaktowi z rynkiem i jego realnym potrzebom, „wielu pośredników aktywnie promuje dystrybucję tego produktu z uwagi na jego wysoką reaktywność na potrzeby prawne klientów”. Wzmacnia to rolę doradczą i buduje relacje zaufania z klientami, co obejmuje m.in. „bliską współpracę” z pośrednikami w celu wspólnego wdrażania innowacyjnych rozwiązań produktowych.

Przeczytaj także: Jak postępować w Hiszpanii, gdy najemca nie płaci czynszu?

Eksperci wskazują ponadto, że szkody z tytułu braku zapłaty czynszu za biura, lokale handlowe i obiekty przemysłowe charakteryzują się znacznie wyższą wartością jednostkową niż w przypadku nieruchomości mieszkalnych, co bezpośrednio wynika z wyższych stawek czynszowych. „Jednakże okres windykacji i odzyskania lokalu w segmencie handlowym i przemysłowym jest statystycznie nieco krótszy niż w przypadku nieruchomości mieszkalnych” – wyjaśnia ekspert. Tłumaczy przy tym, że nieruchomości handlowo-usługowe stanowią segment o najwyższej ekspozycji na ryzyko ze względu na ich bezpośrednią wrażliwość na wahania poziomu konsumpcji prywatnej oraz upadłość małych przedsiębiorstw. Najem biurowy wykazuje z reguły wyższy poziom stabilności operacyjnej, natomiast obiekty przemysłowo-magazynowe charakteryzują się niską częstością szkód, „lecz incydenty, które już występują, niosą ze sobą potężne skutki finansowe, szczególnie w warunkach spowolnienia gospodarczego lub niewypłacalności układowej przedsiębiorstw”.

SEGUROS DE ALQUILER E INMOBILIARIOS

Ubezpieczenie wynajmowanej nieruchomości
w Hiszpanii

Chroń swoją nieruchomość i dochody z najmu

• Polisa ochrony prawnej Defensa Jurídica para Propietarios
• Ochrona od niezapłaconego czynszu Seguro de Impago de Alquiler
• Pokrycie kosztów postępowania prawnego
• Ochrona dochodu z wynajmu nawet do 12 miesięcy

Wynajmujesz nieruchomość w Hiszpanii? Zabezpiecz swoje dochody z najmu oraz uzyskaj wsparcie prawne w przypadku problemów z najemcą.

DEFENSA JURÍDICA SEGURO DE IMPAGO

Obsługa w języku polskim
Ochrona prawna wynajmującego
Zabezpieczenie dochodów z najmu
Szybka kalkulacja składki

DEFENSA JURÍDICA PARA PROPIETARIOS
SEGURO DE IMPAGO DE ALQUILER
ESPECIALISTAS EN PROPIETARIOS EN ESPAÑA

+34 653 06 73 94
[email protected]
www.ubezpieczenia.es