Hiszpania odrzuca nowe przepisy mieszkaniowe. Nie będzie 10% podatku VAT od WYnajmu turystycznego

(Foto: Courtesy of Grupo Parlamentario Socialista en el Congreso de los Diputados)

Hiszpański Kongres Deputowanych odrzucił 2 października 2026 roku dwa rządowe dekrety dotyczące rynku nieruchomości. Wraz z nimi upadły planowane zmiany w opodatkowaniu najmu krótkoterminowego, ograniczenia podwyżek czynszów oraz nowe regulacje dotyczące eksmisji. Dla właścicieli mieszkań, w tym polskich inwestorów posiadających nieruchomości w Hiszpanii, to bardzo dobra informacja i oznacza to utrzymanie dotychczasowych zasad w tych obszarach.

Dwa dekrety odrzucone przez hiszpański parlament

W piątek 2 października hiszpański Kongres Deputowanych głosował nad dwoma dekretami przyjętymi przez rząd Pedra Sáncheza 29 września 2026 roku. Oba dokumenty zostały opublikowane w hiszpańskim Dzienniku Ustaw (Boletín Oficial del Estado – BOE) i weszły w życie przed głosowaniem parlamentarnym.

Przeczytaj także: Era taniego kredytu w Hiszpanii się kończy. EBC podnosi stopy do 2,5 proc.

Pierwszy dekret, Real Decreto-ley 26/2026, został odrzucony stosunkiem głosów 178 do 172. Przeciwko jego zatwierdzeniu opowiedzieli się posłowie Partii Ludowej (PP), Vox, Junts oraz UPN.

Drugi dokument, Real Decreto-ley 27/2026, uzyskał jeszcze mniejsze poparcie. Przeciwko jego utrzymaniu zagłosowało 184 posłów, a za było 166. Tym razem do przeciwników przepisów dołączyły również PNV i Koalicja Kanaryjska.

Pierwszy dekret obowiązywał nieco ponad dobę, natomiast drugi około 16 godzin. Oba zostały następnie formalnie uchylone, a odpowiednie uchwały Kongresu opublikowano w BOE.

10% VAT od najmu turystycznego nie wejdzie w życie

Jedną z najważniejszych zmian przewidzianych w pierwszym dekrecie było wprowadzenie 10-procentowego podatku VAT od określonych usług najmu krótkoterminowego.

Przeczytaj także: Od 1 lipca rejestracja nieruchomości w Hiszpanii dla wynajmu krótkoterminowego

Nowe przepisy miały objąć wynajem nieruchomości na pobyty trwające do 30 nocy, jeżeli lokal nie stanowił miejsca zamieszkania właściciela. Planowane rozwiązanie miało zacząć obowiązywać od 1 grudnia 2026 roku.

Po odrzuceniu dekretu zmiana nie wejdzie w życie. Pozostają dotychczasowe zasady rozliczania VAT, zgodnie z którymi sam wynajem mieszkania lub apartamentu turystycznego nie oznacza automatycznie obowiązku naliczania tego podatku.

Istotne znaczenie ma charakter usług świadczonych gościom. Usługi typowe dla działalności hotelarskiej, takie jak regularne sprzątanie w trakcie pobytu czy obsługa recepcyjna, mogą powodować obowiązek naliczania VAT. Z kolei standardowe czynności związane z przygotowaniem nieruchomości przed przyjazdem i sprzątaniem po wyjeździe gości nie przesądzają same w sobie o takim obowiązku.

Przeczytaj także: Hiszpania wprowadziła obowiązkowy rejestr wynajmu krótkoterminowego

Dla właścicieli apartamentów na Costa del Sol, Costa Blanca, Balearach czy Wyspach Kanaryjskich oznacza to, że nie muszą wdrażać planowanej zmiany podatkowej na podstawie odrzuconego dekretu. Nadal jednak powinni analizować własny model wynajmu oraz aktualne obowiązki podatkowe.

Bez nowych ograniczeń podwyżek czynszów

Pierwszy dekret zawierał również rozwiązania dotyczące rynku najmu długoterminowego. Jednym z nich było ograniczenie rocznych podwyżek czynszów do 2% w określonych sytuacjach.

Odrzucenie przepisów oznacza, że planowany limit nie zostanie wprowadzony na podstawie tego dokumentu. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności w ustalaniu wysokości czynszu. W Hiszpanii nadal obowiązują przepisy regulujące aktualizację opłat za wynajem, w tym zasady zależne od rodzaju umowy oraz obowiązujących regulacji dotyczących indeksacji.

Dekret przewidywał ponadto zachęty podatkowe dla właścicieli, którzy zgodziliby się na obniżenie czynszu, oraz określone ulgi dla najemców o niższych dochodach. Te rozwiązania również nie weszły w życie.

Odrzucono nowe zasady ochrony lokatorów

Wśród propozycji rządu znalazło się przedłużenie do końca 2030 roku ochrony przed eksmisją określonych grup osób znajdujących się w trudnej sytuacji ekonomicznej lub społecznej.

Przeczytaj także: W obliczu zmieniających się przepisów w Hiszpanii rośnie zapotrzebowanie na Ubezpieczenie Ochrony Prawnej i dochodów z najmu

Nie oznaczało to całkowitego zakazu eksmisji wszystkich najemców. Przewidziane rozwiązania miały dotyczyć konkretnych przypadków i uwzględniać ustawowe wyjątki.

Drugi dekret koncentrował się natomiast na stabilności umów najmu mieszkań stanowiących główne miejsce zamieszkania lokatorów. Zakładał między innymi mechanizm automatycznego przedłużania określonych umów oraz rekompensatę dla najemcy w wysokości 12 miesięcznych czynszów w przypadku nieuzasadnionej odmowy przedłużenia umowy przez właściciela.

Po odrzuceniu dokumentów te nowe mechanizmy nie zostaną wprowadzone. Właściciele i najemcy powinni jednak pamiętać, że nadal obowiązują dotychczasowe przepisy hiszpańskiego prawa najmu, w tym regulacje dotyczące minimalnego okresu trwania umowy i jej przedłużania.

Co jeszcze miało się zmienić na hiszpańskim rynku nieruchomości?

Pakiet rządowych propozycji obejmował również szereg innych rozwiązań. Wśród nich znalazły się:

• możliwość podwyższenia podatku od nieruchomości (IBI) przez gminy w określonych przypadkach dotyczących właścicieli posiadających co najmniej cztery mieszkania turystyczne;
• nowe regulacje dotyczące najmu sezonowego i wynajmu pojedynczych pokoi;
• wyższe obciążenia podatkowe dla określonych funduszy nieruchomościowych;
• preferencyjna stawka VAT dla wybranych inwestycji w mieszkalnictwo chronione;
• nieoprocentowane pożyczki do 50 000 euro dla osób kupujących pierwsze mieszkanie.

Żadne z tych rozwiązań nie zostanie wprowadzone na podstawie odrzuconego dekretu. W przypadku podatków lokalnych należy jednak pamiętać, że ostateczne obciążenia właścicieli zależą również od przepisów i decyzji obowiązujących na poziomie poszczególnych gmin.

​Przeczytaj także: Wynajem turystyczny w Walencji — Nowe wymogi prawne 2026

Hiszpański rynek nieruchomości nadal pod presją

Głosowanie w Kongresie odbyło się w atmosferze napięć społecznych związanych z dostępnością mieszkań i rosnącymi kosztami najmu. Bezpośrednim tłem protestów była między innymi eksmisja 87-letniej mieszkanki Madrytu, która przez ponad 70 lat mieszkała w tym samym lokalu.

Premier Pedro Sánchez apelował do parlamentarzystów o poparcie proponowanych rozwiązań, argumentując, że mają one pomóc rodzinom zmagającym się z rosnącymi kosztami mieszkań. Z kolei lider Partii Ludowej Alberto Núñez Feijóo krytykował działania rządu i wezwał do rozpisania przedterminowych wyborów.

Przeczytaj także: Jak postępować w Hiszpanii, gdy najemca nie płaci czynszu?

Odrzucenie dekretów jest kolejnym przypadkiem niepowodzenia rządowych prób wprowadzenia nowych regulacji mieszkaniowych w 2026 roku. Wcześniejsze propozycje również nie uzyskały wymaganej większości parlamentarnej.

Co odrzucenie dekretów oznacza dla polskich właścicieli nieruchomości w Hiszpanii?

Dla Polaków posiadających mieszkania i apartamenty w Hiszpanii najważniejszą informacją jest brak planowanego 10-procentowego VAT od określonych form najmu krótkoterminowego. Nie oznacza to jednak automatycznego zwolnienia wszystkich właścicieli z obowiązków podatkowych.

Osoby wynajmujące nieruchomości turystom powinny zweryfikować, czy ich działalność obejmuje usługi hotelarskie, jakie przepisy regionalne regulują wynajem turystyczny oraz czy posiadają wymagane licencje i rejestracje.

Przeczytaj także: Wskazówki dotyczące wykupienia ubezpieczenia domu lub mieszkania na wynajem w Hiszpanii

Właściciele wynajmujący mieszkania na dłuższe okresy powinni natomiast zwrócić uwagę na zasady zawierania i przedłużania umów oraz aktualizacji czynszów. Odrzucenie nowych dekretów nie uchyla wcześniej obowiązujących regulacji dotyczących ochrony najemców.

Warto również pamiętać o odpowiednim zabezpieczeniu nieruchomości. Ubezpieczenie mieszkania przeznaczonego na wynajem turystyczny powinno być dopasowane do sposobu jego użytkowania. Standardowa polisa mieszkaniowa nie zawsze obejmuje szkody powstałe podczas komercyjnego wynajmu krótkoterminowego. Przed zawarciem umowy ubezpieczenia należy sprawdzić zakres ochrony, wyłączenia odpowiedzialności, ochronę OC właściciela oraz ewentualne warunki dotyczące wynajmu gościom.

Przeczytaj także: Dziedziczenie nieruchomości w Hiszpanii – dlaczego brak testamentu to pułapka

Ostatecznie odrzucenie dekretów oznacza utrzymanie dotychczasowych zasad w wielu obszarach rynku nieruchomości. Nie zamyka jednak debaty o zmianach w hiszpańskim prawie mieszkaniowym. Kolejne propozycje legislacyjne mogą ponownie wpłynąć na sytuację właścicieli i najemców.

► SPRAWDŹ UBEZPIECZENIE NIERUCHOMOŚCI NA WYNAJEM ►

Zmieniasz sposób wynajmu albo nie masz pewności, czy obecna polisa obejmuje to, co faktycznie robisz z mieszkaniem? Napisz do nas na adres [email protected] — sprawdzimy zakres, zanim okaże się to przy szkodzie.