Jak uzyskać kredyt na nieruchomość w Hiszpanii będąc nierezydentem?

(Foto: Daniel Nouri)

Warunki zakupu i kredytowania nieruchomości w Hiszpanii (Propiedad en España) różnią się w zależności od tego, czy mieszkasz na stałe w tym kraju, czy jesteś nierezydentem (No Residente) i do tego jakiego kraju.

Podobnie jak w wielu krajach Europejskiego Obszaru Gospodarczego, EFTA czy Wielkiej Brytanii, warunkiem koniecznym do otrzymania kredytu hipotecznego (Hipoteca) w Hiszpanii na nieruchomość jest odpowiedni wkład własny (depósito) oraz wystarczające dochody gwarantujące dobrą zdolność kredytową (Capacidad Crediticia).

Aby umożliwić bankowi ocenę Twojej osoby, będziesz musiał uzyskać numer identyfikacyjny obcokrajowca (NIE – Número de Identificación de Extranjeros), aby móc ubiegać się o pożyczkę hipoteczną (Préstamo Hipotecario) w Hiszpanii i otworzyć konto bankowe (cuenta bancaria).

Czytaj także: Banki w Hiszpanii rozpoczynają wojnę cenową na oprocentowanie kredytów hipotecznych

Nieruchomość nabyta w Hiszpanii podlega lokalnym podatkom (impuestos locales), a dla nierezydentów (no residentes) obowiązują specjalne podatki (impuestos especiales).

Jakie podstawowe warunki trzeba spełnić, aby otrzymać kredyt hipoteczny dla nierezydentów w Hiszpanii?

Hiszpańska Administracja Podatkowa (Agencia Tributaria lub Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) uznaje za nierezydenta (No Residente) osobę, która spełnia jeden z następujących warunków:
​

• Mieszka na terytorium Hiszpanii krócej niż 183 dni w roku;
• Większość jego działalności zawodowej lub interesów gospodarczych zlokalizowana jest poza Hiszpanią (fuera de España);
• Jego małżonek i małoletnie dzieci nie mają na terytorium Hiszpanii głównego miejsca zamieszkania, pod warunkiem, że między małżonkami nie występuje separacja prawna (Separación Legal).

Finansowanie nieruchomości w Hiszpanii

Hiszpańskie banki (Bancos) z reguły finansują do 80% wartości nabytej nieruchomości (valor de la propiedad), jeśli jesteś rezydentem (residente). W przeciwnym razie ten procent spada do 70%, a nawet 60%, jeśli jesteś nierezydentem (no residente). Musisz więc zabezpieczyć spory wkład własny (depósito) w wysokości 30% lub więcej, aby sfinalizować pożyczkę hipoteczną (hipoteca) w Hiszpanii dla nierezydentów (no residentes).

Czytaj także: Jakie wymogi musisz spełniać, aby ubezpieczyć samochód w Hiszpanii?

Stopy procentowe w bankach w Hiszpanii

Oprocentowanie (interés) będzie w dużej mierze zależało od Twojego profilu oraz profilu banku (perfil del banco): zazwyczaj jest wyższe dla nierezydentów (no residentes) niż dla rezydentów (residentes). Jeśli wnioskowany kredyt ma na celu zakup drugiego domu (segunda vivienda), warunki będą mniej korzystne, zwłaszcza jeśli nie będziesz lokował swoich dochodów (ingresos) w hiszpańskim banku.

Hipoteka w Hiszpanii o oprocentowaniu stałym, zmiennym lub mieszanym

Będziesz musiał wybrać pomiędzy pożyczką o oprocentowaniu stałym (interés fijo), zmiennym (interés variable) lub mieszanym (interés mixto). Hiszpanie na ogół wybierają stawkę zmienną, natomiast obcokrajowcy częściej preferują stawki mieszane lub stałe. Hiszpańskie banki zazwyczaj oferują wszystkie trzy opcje.

Ile wynosi czas kredytowania hipoteki w Hiszpanii dla nierezydentów?

Warunki pożyczki są dłuższe niż w wielu krajach Europy: w Hiszpanii możesz pożyczyć nawet na 40 lat, jeśli jesteś rezydentem (residente), w przeciwnym razie okres ten zostanie ograniczony do 30 lat.

Przygotowanie dokumentów do hipoteki w Hiszpanii

Ubieganie się o pożyczkę w hiszpańskim banku wymaga dokładnego przygotowania dokumentacji. Im lepiej przygotowany profil klienta, tym łatwiej bankom zaoferować Ci dobre oprocentowanie (interés) i kwotę pożyczki (importe del préstamo).

Większość banków w Hiszpanii uwzględnia maksymalną stopę zadłużenia (ratio de endeudamiento) na poziomie 33%, chyba że pozostały okres życia kredytobiorcy jest bardzo długi.

Czytaj także: Kim jest i czym zajmuje się Gestor w Hiszpanii?

Udokumentowanie pochodzenia wkładu własnego do kredytu hipotecznego w Hiszpanii

Wysoki wkład własny (depósito) powoduje, że banki pytają o źródła pochodzenia tego wkładu. Jest to obowiązkowe zabezpieczenie w celu zapobiegania praniu pieniędzy (AML – Anti-Money Laundering). Będziesz musiał udowodnić pochodzenie wkładu własnego (kapitał własny, inna pożyczka, spadek itp.).

Uzyskanie hiszpańskiego numer podatkowego NIE

Aby przystąpić do zakupu nieruchomości w Hiszpanii lub otworzyć konto bankowe, musisz uzyskać hiszpański numer identyfikacji podatkowej (NIE – Número de Identificación de Extranjeros). Jest to równoznaczne z rejestracją podatkową na terytorium Hiszpanii. Wniosek składa się do hiszpańskiej policji (policía), a jego uzyskanie trwa czasami od 2 tygodni do nawet 2 miesięcy. Aby ułatwić ten proces, można skorzystać z pomocy doświadczonego doradcy – lokalnego, adwokata, Gestora lub agenta nieruchomości.

Tłumaczenie dokumentów do kredytu w Hiszpanii z kraju pochodzenia rezydencji podatkowej

W zależności od banku, mogą być wymagane tłumaczenia dokumentów (traducciones) przed złożeniem wniosku o kredyt (solicitud de hipoteca). Aby tego uniknąć lub innych problemów, można skorzystać z usług profesjonalnych doradców inwestycyjnych i kredytowych, takich jak WYPO.ONLINE, B2 CAPITAL czy SJØLYST INVESTORS, specjalizujących się w finansowaniu nieruchomości wakacyjnych dla klientów zagranicznych.

Jak oprocentowane są kredyty hipoteczne w Hiszpanii?

Obecnie średnie oprocentowanie (interés medio) pożyczki hipotecznej (préstamo hipotecario) w Hiszpanii dla obcokrajowców wynosi około 3,5% i waha się od 3,25% do 3,75%. Stawka ta różni się w zależności od kwoty pożyczki (importe del préstamo) oraz okresu spłaty (plazo de amortización).

Czytaj także: Jak działa system ubezpieczenia zdrowotnego w Hiszpanii?

Jakie dokumenty są potrzebne do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny w Hiszpanii?

Aby uzyskać kredyt hipoteczny w Hiszpanii dla nierezydentów (no residentes), będziesz musiał przedstawić w banku następujące dokumenty:

• Dowody tożsamości kredytobiorców (copias del pasaporte);
• Aktualne zaświadczenia o wynagrodzeniu lub dochodach (zeznanie podatkowe, emerytura, bilans itp.) oraz umowa o pracę (contrato de trabajo);
• Wyciągi z rachunków bankowych (extractos bancarios);
• Dowód dochodu z wynajmu, jeśli taki otrzymujesz (ingresos por alquiler);
• Potwierdzenie adresu w Hiszpanii lub kraju rezydencji podatkowej (residencia fiscal);
• Całkowita ilość posiadanych kredytów (créditos actuales);
• Obecny stan majątku i nieruchomości (patrimonio);
• Wysokość i pochodzenie wkładu własnego (depósito);
• Numer NIE (Número de Identificación de Extranjeros);
• Prezentacja projektu nieruchomości w Hiszpanii (proyecto de la propiedad en España), np. zakup na wynajem, drugi dom (segunda vivienda), dom główny (vivienda principal).

Jakie podatki zapłacisz w Hiszpanii, będąc właścicielem domu, jeśli nie jesteś rezydentem?

Nabywając nieruchomość w Hiszpanii z rynku wtórnego, musisz zapłacić podatek od przeniesienia własności nieruchomości (ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), którego stawka waha się od 6% do 11% w zależności od wspólnoty autonomicznej (comunidad autónoma), oraz dodatkowo około 1,5% za udokumentowane akty prawne (AJD – Actos Jurídicos Documentados).

Czytaj także: Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii: Podatki i opłaty w 2024 roku

Jeśli kupujesz nieruchomość jako drugi dom (segunda vivienda), będziesz podlegać dodatkowym opłatom, takim jak podatek od nieruchomości (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles), który wynosi średnio 1000 EUR rocznie.

Kupno nieruchomości w Hiszpanii na wynajem?

Podatek od wynajmu nieruchomości dla nierezydentów w Hiszpanii – Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) – wynosi 24% od dochodu z najmu (ingresos del alquiler), niezależnie od długości okresu wynajmu (duración del alquiler).

​Różnice mogą pojawić się w kwestiach związanych z innymi regulacjami, np. krótkoterminowy wynajem (alquiler de corta duración, np. Airbnb) może wymagać dodatkowych licencji (licencias) lub zezwoleń (permisos), a wynajmujący musi przestrzegać lokalnych przepisów dotyczących najmu turystycznego (alquiler turístico). W niektórych regionach Hiszpanii istnieją także surowsze regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego w porównaniu z wynajmem długoterminowym (alquiler de larga duración).

Sprawdź Oferty Kredytów Hipotecznych dla Nierezydentów w Hiszpanii

Otrzymaj wstępne zatwierdzenie już w ciągu 48 godzin. Skontaktuj się z nami poprzez poniższy formularz, a nasi specjaliści pomogą Ci przejść przez cały proces krok po kroku!

Skontaktuj się z nami