Dlaczego w Hiszpanii nie można wyrzucić „dzikiego lokatora”? Rzeczywistość tego pytania

(Foto: Joaquin Carfagna/PEXELS)

„Nielegalne przejmowanie nieruchomości” w Hiszpanii („Ocupación Ilegal”) wywołało szeroką debatę pełną wątpliwości i niejasności co do tego, jak prawo traktuje takie przypadki oraz dlaczego najwyraźniej nie jest możliwa szybka eksmisja osób, które zajmują się „skłotingiem” („ocupación”).

Według Ministerstwa Spraw Wewnętrznych  w 2022 roku w Hiszpanii zarejestrowano 16 726 skarg na „skłoting”, co stanowi około 0,06 % zasobów mieszkaniowych w kraju. Pomimo względnej rzadkości występowania, wpływ emocjonalny i ekonomiczny na dotkniętych właścicieli domów jest znaczący.

Co więcej, „nielegalne okupowanie” nie jest takie same na całym terytorium królestwa Hiszpanii, a Katalonia jest jednym z regionów o najwyższej częstotliwości występowania, odnotowując 42 % przypadków.

Czytaj także: Kto wypłaci odszkodowania za szkody po powodziach w Hiszpanii?

Hiszpańskie ustawodawstwo wyraźnie rozróżnia pomiędzy „wtargnięciem” („entrada ilegal”) a „zajęciem nieruchomości” („ocupación de bienes inmuebles”). Pierwsze dotyczy nielegalnego wejścia do domu, natomiast „zajęcie nieruchomości” odnosi się do okupowania budynków niezamieszkałych na stałe.

Należy wyjaśnić, że istnieją procedury prawne dotyczące skłotingu, chociaż mogą one być czasami postrzegane jako powolne lub nieskuteczne. Artykuł ten powinien obalić mit, że lokatora nie można eksmitować, wyjaśni różnice prawne między takimi pojęciami jak „wtargnięcie”, „zajęcie nieruchomości” i „skłoting”, a także przeanalizuje znaczenie posiadania ubezpieczenia ochronnego oraz zabezpieczenia przed nielegalną okupacją.

Mówiąc o skłotingu, istotne jest zrozumienie różnic pomiędzy pojęciami „wtargnięcia”, „zajęcia nieruchomości” i samego „skłotu”, ponieważ każde z nich niesie ze sobą inne implikacje prawne.

„Wtargnięcie” do domu definiuje się jako wejście lub pobyt w cudzym domu wbrew woli mieszkańca. Przestępstwo to jest sklasyfikowane w artykule 202 hiszpańskiego kodeksu karnego i jest uważane za poważne naruszenie, ponieważ dotyczy podstawowego prawa do nienaruszalności domu („derecho a la inviolabilidad del domicilio”). Prawo uznaje, że rzeczywistym i zwykłym miejscem zamieszkania osoby składającej skargę jest jej miejsce zamieszkania, dlatego w takich przypadkach interwencja policji („Policía Nacional”) jest natychmiastowa, bez konieczności wydania nakazu sądu („orden judicial”) w celu przeprowadzenia eksmisji („desalojo”).

Czytaj także: Banki w Hiszpanii rozpoczynają wojnę cenową na oprocentowanie kredytów hipotecznych

Natomiast „zajęcie nieruchomości” jest uregulowane w art. 245 Kodeksu karnego i ma miejsce wówczas, gdy osoba okupuje nieruchomość, która nie jest przeznaczona na mieszkanie, np. pusty dom. Przestępstwo to jest mniej poważne niż wtargnięcie, ponieważ nie narusza prawa do nienaruszalności domu, lecz raczej prawa własności („derecho de propiedad”). Mimo że jest to przestępstwo, proces eksmisji jest wolniejszy, ponieważ wymaga rozstrzygnięcia sądowego.

Termin „skłoting” jest potocznym określeniem „uzurpacji nieruchomości” („usurpación de bienes inmuebles”), ale ma szerszą konotację, która obejmuje zarówno skłoting w pustych domach, jak i nieruchomości będące własnością publiczną lub prywatną, z celami roszczeń lub bez nich.

Różnice te są niezbędne do zrozumienia działań prawnych i szybkości, z jaką lokatorzy mogą zostać eksmitowani w zależności od rodzaju popełnionego przestępstwa.

Ramy prawne w Hiszpanii: przepisy chroniące własność prywatną

W Hiszpanii własność prywatna chroniona jest przez szereg przepisów i praw, które w teorii powinny gwarantować właścicielom obronę przed sytuacjami nielegalnego skłotingu. Jednakże przekonanie, że eksmisja lokatora jest trudna, wynika ze złożoności procedur sądowych („procedimientos judiciales”) i konieczności zrównoważenia praw podstawowych („derechos fundamentales”). Z tego powodu ubezpieczenie ochrony przed nielegalnym przejęciem nieruchomości jest bardzo przydatne w usprawnieniu tych procesów.

Artykuł 33 hiszpańskiej konstytucji („Constitución Española”) ustanawia prawo do własności prywatnej („derecho a la propiedad privada”) i jej funkcję społeczną, natomiast artykuł 18 chroni nienaruszalność domu („derecho a la inviolabilidad del domicilio”). Zasady te są kluczem do zrozumienia, w jaki sposób regulowane są konflikty związane ze skłotingiem. Obecne ustawodawstwo rozróżnia, jak widzieliśmy wcześniej, pomiędzy przestępstwami „wtargnięcia” a „zajęcia nieruchomości”, przyznając większą ochronę zwykłym mieszkańcom.

Czytaj także: Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii: Podatki i opłaty w 2024 roku

W przypadku wtargnięcia proces prawny może być długi i skomplikowany, gdyż wymaga złożenia skargi („denuncia”), interwencji sędziego („juez”), a w wielu przypadkach przeprowadzenia rozprawy („audiencia”). Ponadto ustawa o postępowaniu karnym („Ley de Enjuiciamiento Criminal”) reguluje eksmisję w drodze określonych procedur sądowych. W zależności od rodzaju majątku („tipo de propiedad”) władze mogą wymagać uzyskania zezwolenia sądowego przed podjęciem działań, co wydłuża czas potrzebny na rozstrzygnięcie sporu.

Prawo lokatorów w Hiszpanii: mity i rzeczywistość

Tak zwana „ustawa dotycząca lokatorów” („Ley de Arrendamientos Urbanos”) jako taka nie istnieje, ale jest to termin, który pojawił się w debacie publicznej w związku z przekonaniem, że hiszpańskie prawo faworyzuje lokatorów („inquilinos”) nad właścicielami („propietarios”). Niezwykle istotne jest obalenie niektórych z najczęstszych mitów dotyczących tego rzekomego prawodawstwa i wyjaśnienie, co tak naprawdę ustanawiają ramy prawne.

Jednym z najbardziej rozpowszechnionych mitów jest to, że jeśli lokator pozostaje w domu dłużej niż 48 godzin, nie można go łatwo eksmitować. W rzeczywistości nie ma przepisu określającego ten okres jako górny limit interwencji policji („Policía Nacional”). W przypadku wtargnięcia policja może natychmiast eksmitować, niezależnie od czasu, jaki upłynął, gdyż jest to poważne naruszenie. Jeśli jednak jest to zajęcie nieruchomości, proces jest skomplikowany, ponieważ właściciel musi złożyć skargę („denuncia”), aby rozpocząć postępowanie sądowe („proceso judicial”).

Innym powszechnym mitem jest twierdzenie, że lokatorzy mają więcej praw niż właściciele. Chociaż proces prawny dotyczący eksmisji może być powolny, nie oznacza to, że lokatorzy są chronieni w nieskończoność. Hiszpańskie ustawodawstwo oferuje właścicielom mechanizmy umożliwiające odzyskanie domu („recuperación de la vivienda”), chociaż czas trwania rozprawy i dostępne zasoby mogą mieć wpływ na szybkość eksmisji („desalojo”).

Jak policja w Hiszpanii radzi sobie ze skłotingiem?

W sytuacjach wtargnięcia („entrada ilegal”) do domu czy mieszkania, w którym mieszka właściciel lub najemca („arrendatario”), interwencja policji („Policía Nacional”) jest natychmiastowa. Ten rodzaj przestępstwa narusza prawo do nienaruszalności mieszkania („derecho a la inviolabilidad del domicilio”); do przeprowadzenia eksmisji nie jest konieczne uzyskanie postanowienia sądu („orden judicial”).

W przypadku zajęcia nieruchomości („ocupación de bienes inmuebles”) (kiedy nieruchomość nie jest miejscem zwykłego pobytu, ale drugim miejscem zamieszkania lub pustą nieruchomością) procedura jest bardziej złożona. W takim przypadku policja nie może podjąć działań bez formalnej skargi właściciela („denuncia”) i bez odpowiedniego zezwolenia sądu („orden judicial”). Po złożeniu skargi rozpoczyna się postępowanie sądowe („proceso judicial”), które może zakończyć się wydaniem nakazu eksmisji („orden de desalojo”), ale w wielu przypadkach trwa dłużej. Tymczasem policja ma ograniczone pole działania i nie może przystąpić do natychmiastowego opuszczenia nieruchomości. W takim przypadku ubezpieczenie na rzecz ochrony przed nielegalnym zajęciem może przyspieszyć procedury („procedimientos”).

Czytaj także: Kredyt hipoteczny dla nierezydentów w Hiszpanii

Dlatego też, chociaż działania policji zależą od rodzaju skłotu („ocupación”), istotne jest, aby właściciele złożyli odpowiednie skargi („denuncias”), aby siły bezpieczeństwa mogły wszcząć procedury prawne („procesos legales”) niezbędne do eksmisji („desalojo”).

Dlaczego w Hiszpanii nie można wyrzucić lokatora?

Procesy sądowe dotyczące eksmisji lokatorów

W przypadku zajęcia nieruchomości („ocupación de bienes inmuebles”) eksmisja lokatorów nie jest natychmiastowa i wymaga interwencji sądów („tribunales”). Poniżej przedstawiono główne etapy procesu sądowego prowadzącego do eksmisji („desalojo”):

Formalna skarga („denuncia formal”): Zainteresowany właściciel musi złożyć skargę („denuncia”) na policję („Policía Nacional”) lub do odpowiedniego sądu („juzgado competente”), dokumentując zajęcie nieruchomości („ocupación”). Konieczne jest przedstawienie dowodów potwierdzających własność nieruchomości („pruebas de propiedad”), takich jak akty własności („títulos de propiedad”), umowy („contratos”) lub rachunki za dostawy („facturas de suministros”).

Interwencja sędziego („intervención del juez”): Po złożeniu skargi sprawa zostaje przekazana sędziemu („juez”), który dokona oceny sytuacji. Sędzia może zastosować środki zapobiegawcze („medidas cautelares”) w celu ochrony mienia do czasu rozwiązania konfliktu („resolución del conflicto”), chociaż nie oznacza to natychmiastowej eksmisji we wszystkich przypadkach.

Proces karny („proceso penal”): W przypadku udowodnienia, że doszło do przestępstwa zajęcia nieruchomości („ocupación ilegal”), postępowanie sądowe kontynuuje proces („continuación del proceso”). Podczas tego procesu sędzia przeanalizuje fakty („hechos”) i zdecyduje, czy skłotersi powinni zostać eksmitowani („desalojados”) oraz czy należy nałożyć sankcje gospodarcze („sanciones económicas”) lub karne („sanciones penales”).

Wyrok i nakaz eksmisji („sentencia y orden de desalojo”): Jeśli sędzia wyda orzeczenie na korzyść właściciela („sentencia a favor del propietario”), wyda nakaz eksmisji („orden de desalojo”), który musi zostać wykonany przez siły bezpieczeństwa („fuerzas de seguridad”). W zależności od obciążenia sądów („carga judicial”) proces ten może potrwać kilka miesięcy („meses”).

Wykonanie eksmisji („ejecución del desalojo”): Po wydaniu wyroku policja przystąpi do skutecznej eksmisji domu („desalojo efectivo”). W niektórych przypadkach lokatorzy mogą dobrowolnie opuścić posesję przed wykonaniem nakazu („salida voluntaria”).

W tym kontekście należy zwrócić uwagę na różnice między „eksmisją” („desalojo judicial”) a „eksmisją” („desalojo contractual”). „Eksmisja judicial” odnosi się do procesu sądowego, w wyniku którego lokatorzy są usuwani z nieruchomości („propiedad”), w której nielegalnie zamieszkali, natomiast „desalojo contractual” to proces prawny stosowany głównie w celu rozwiązania umowy najmu („contrato de arrendamiento”) i eksmisji lokatorów („inquilinos”), którzy nie płacą czynszu („alquiler”) lub naruszają inne warunki umowy („condiciones del contrato”). Choć w obu przypadkach chodzi o odzyskanie majątku („recuperación de la propiedad”), ich przyczyny i procedury prawne są odmienne.

Czytaj także: Ubezpieczenie Zdrowotne w Hiszpanii: Rodzaje i Zakresy

Dlaczego eksmisja lokatora w Hiszpanii wydaje się trudna?

Pogląd, że eksmisja lokatora jest trudna, wynika ze złożoności procedur prawnych („procedimientos legales”) i terminów („plazos”), których należy dotrzymać, aby zagwarantować prawa wszystkich zaangażowanych stron („derechos de todas las partes involucradas”).

Chociaż właściciele mają prawo odzyskać swoją własność („derecho a recuperar la propiedad”), lokatorzy („inquilinos”) są również chronieni przez system sądowy („sistema judicial”), co w niektórych przypadkach wywołuje poczucie powolności („lentitud”) i frustracji („frustración”).

Czekanie na rozprawę sądową i interwencja policji

W sprawach o zajęcie nieruchomości („ocupación ilegal”) po złożeniu skargi („denuncia”) sprawa musi zostać rozpatrzona przez sąd („tribunal”), co czasami może zająć tygodnie („semanas”), a nawet miesiące („meses”), w zależności od obciążenia sądów pracą („carga de trabajo”) i złożoności sprawy („complejidad del caso”). W tym czasie lokatorzy mogą nadal przebywać na terenie posesji („propiedad”), co stwarza poczucie bezkarności („sens de impunidad”).

Interwencja policji („Policía Nacional”) jest również ograniczona obecnymi czasami sądowymi („actuales tiempos judiciales”). O ile w przypadku wtargnięcia („entrada ilegal”) policja może działać natychmiast, o tyle w przypadku zajęcia nieruchomości („ocupación ilegal”) musi poczekać na wydanie nakazu sądu („orden judicial”), zanim przystąpi do eksmisji („desalojo”). Oznacza to, że nawet w przypadku złożenia reklamacji („presentación de una denuncia”) nie zawsze można przeprowadzić szybką interwencję („intervención rápida”).

Ponadto zdarzają się przypadki, w których lokatorzy korzystają z luk prawnych („vacíos legales”) lub środków sądowych („medios judiciales”), aby opóźnić eksmisję („demora del desalojo”), na przykład składając zarzuty („acusaciones”), które przedłużają proces („proceso”). Chociaż te taktyki zwykle nie zapobiegają definitywnie eksmisji, udaje im się wydłużyć czas pozostawania lokatorów w domu („casa”), podsycając przekonanie, że sprawiedliwość działa powoli („justicia lenta”) lub jest nieskuteczna („ineficaz”).

Prawa lokatora w Hiszpanii wobec właściciela

Choć może się to wydawać sprzeczne, lokatorzy („inquilinos”) mają pewne prawa uznane przez prawo („derechos reconocidos por la ley”), co może skomplikować proces eksmisji („proceso de desalojo”). Prawa te nie odnoszą się do własności („propiedad”), ale do ochrony praw podstawowych („protección de derechos fundamentales”), takich jak prawo do sprawiedliwego procesu („derecho a un juicio justo”) i ochrona przed arbitralnymi eksmisjami („protección contra desalojos arbitrarios”).

Jednym z głównych praw lokatora jest prawo do obrony sądowej („derecho a la defensa judicial”). Nawet jeśli nielegalnie zajął nieruchomość („ocupación ilegal”), w przypadku jej przywłaszczenia ma prawo do bycia wysłuchanym na rozprawie („derecho a ser escuchado en el juicio”) przed eksmisją („desalojo”). Oznacza to, że nie można go usunąć z domu („casa”) bez uprzedniego procesu prawnego („proceso legal previo”).

Ta równowaga pomiędzy prawami lokatora („inquilino”) i właściciela („propietario”) może wywołać wrażenie, że lokatorzy mają większą ochronę niż prawowici właściciele („derecho a una mayor protección para los inquilinos”). Prawo stara się jednak zagwarantować, że wszystkie procesy będą przeprowadzane z należytymi gwarancjami prawnymi („garantías legales adecuadas”).

Zapobieganie dzięki specjalistycznemu ubezpieczeniu i alarmowi

Biorąc pod uwagę rosnący problem skłotingu („ocupación ilegal”) w Hiszpanii i złożoność procesów sądowych („Procesos Judiciales”), coraz więcej właścicieli zwraca się w ramach profilaktyki („prevención”) ku specjalistycznemu ubezpieczeniu majątku i zapewnieniu ochrony prawnej („Seguros de propiedad  y Seguros de Protección por Ocupación Ilegal”) wraz z alarmem („Sistema de Alarma”).

Ubezpieczenia te mają na celu ochronę właściciela zarówno finansowo („protección financiera”), jak i prawnie („protección legal”), pomagając w ułatwieniu procesów sądowych („facilitación de procesos judiciales”), odzyskaniu wydatków („recuperación de gastos”) i przyspieszeniu rozstrzygnięcia („aceleración de la resolución”).

Do głównych zakresów tego ubezpieczenia zaliczają się:

Specjalistyczne porady prawne („asesoría legal especializada”): Za zarządzanie całym procesem prawnym odpowiedzialny jest zespół doświadczonych prawników („abogados experimentados”) zajmujących się skłotingiem („ocupación ilegal”). Od złożenia skargi („presentación de la denuncia”) po reprezentację w sądzie („representación en el tribunal”), ubezpieczenie obejmuje wszystkie niezbędne kroki („pasos necesarios”), aby przyspieszyć eksmisję lokatorów („desalojo de inquilinos”).

Czytaj także: Jak uzyskać kredyt na nieruchomość w Hiszpanii będąc nierezydentem?

Koszty eksmisji („costos de desalojo”): Ubezpieczenie pokrywa koszty postępowania sądowego („costos del proceso judicial”) niezbędnego do odzyskania mienia („recuperación de la propiedad”). Obejmuje to koszty prawne („costos legales”) i ewentualne opłaty sądowe („tasas judiciales”), a także inne koszty związane z procesem („otros costos relacionados con el proceso”).

Szkody materialne („daños materiales”): Jedną z największych obaw właścicieli w obliczu skłotingu jest zniszczenie ich domu („destrucción de la vivienda”). Ubezpieczenie to obejmuje szkody materialne („daños materiales”), jakie lokatorzy mogą wyrządzić w mieniu („propiedad”).

Odszkodowanie za niepłacenie czynszu („Indemnización por Falta de Pago del Alquiler”): W przypadku, gdy skłoting („ocupación ilegal”) dotyczy wynajmowanego domu („vivienda alquilada”), ubezpieczenie obejmuje niezapłacony czynsz („alquiler impagado”) przez najemcę („arrendatario”), który mógł opuścić nieruchomość („propiedad”) z powodu lokatorów („inquilinos”).

Oprócz wykupienia specjalistycznego ubezpieczenia („Seguro Anti Okupas”), ważne jest przestrzeganie zaleceń („recomendaciones”) pozwalających uniknąć zajmowania nieruchomości przez nielegalnych lokatorów („ocupación ilegal de inquilinos”), takich jak:

Utrzymywanie domu w dobrym stanie („mantener la vivienda en buen estado”),
Instalowanie systemów alarmowych („instalación de sistemas de alarma”) i monitoringu wideo („monitoreo por video”),
Wynajmowanie nieruchomości („alquiler de la propiedad”) zamiast pozostawiania jej niezamieszkałej („no dejar la propiedad deshabitada”) przez dłuższy czas („por períodos prolongados”).
Działania te w połączeniu z odpowiednią ochroną ubezpieczeniową („protección de seguro adecuada”) pozwalają zminimalizować ryzyko („minimizar el riesgo”) i kompleksowo chronić mienie („proteger integralmente la propiedad”).

Ubezpieczenie Nieruchomości, Mienia i Wynajmu w Hiszpanii. Ochrona Interesu i Dochodu z Czynszu

Pakiety dla właścicieli nieruchomości prywatnych i firmowych; ubezpieczenia majątkowe, ubezpieczenia prawne, alarmy i zabezpieczenia, ochrona przed nielegalnym zajęciem.

Sprawdź Oferty