Wynajem turystyczny w Walencji — Nowe wymogi prawne 2026

Widok architektoniczny na ratusz w Walencji. (Foto: Razvan Soros/PEXELS)

Od 3 lipca 2026 r. we Wspólnocie Walenckiej obowiązują nowe zasady dotyczące wynajmu turystycznego. Zmianę wprowadziła ustawa Ley 3/2026, która zmodyfikowała przepisy Decreto 10/2021 regulującego działalność zakwaterowania turystycznego. Jedną z najważniejszych zmian jest doprecyzowanie wymogów dotyczących ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej: polisa ograniczona wyłącznie do ryzyka mieszkaniowego nie jest uznawana za wystarczającą dla działalności turystycznej.

Przeczytaj także: Ubezpieczenie domu lub mieszkania w Hiszpanii: Co dobrze wiedzieć?

Zmiany dotyczą właścicieli i podmiotów prowadzących działalność związaną z Viviendas de Uso Turístico - (VUT), czyli nieruchomościami przeznaczonymi na wynajem turystyczny. Dla właścicieli apartamentów na Costa Blanca, w Alicante, Castellón, Torrevieja czy w samej Walencji oznacza to konieczność ponownego sprawdzenia dokumentacji, statusu nieruchomości oraz zakresu posiadanego ubezpieczenia.

Zmianę wprowadziła ustawa Ley 3/2026

Nowe zasady nie pojawiły się w wyniku decyzji firmy ubezpieczeniowej ani administracyjnej interpretacji.

Zmianę wprowadziła ustawa Ley 3/2026, de 29 de junio, de la Generalitat, de medidas urgentes frente a la hiperregulación, la agilización de procedimientos y la garantía de la unidad de mercado.

Ustawa została opublikowana 2 lipca 2026 r. i weszła w życie 3 lipca. Jej art. 133 zmienił przepisy Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell, regulującego zakwaterowanie turystyczne we Wspólnocie Walenckiej.

W odniesieniu do ubezpieczenia zmieniony został art. 26.

Jednocześnie późniejsza Ley 5/2026, de 31 de julio, opublikowana w sierpniu i obowiązująca od 11 sierpnia 2026 r., ponownie zmieniła brzmienie art. 26. Aktualny przepis utrzymuje zasadę, że ubezpieczenie ograniczone wyłącznie do zakwaterowania mieszkalnego nie jest uznawane za spełniające wymóg dotyczący działalności turystycznej.

Co dokładnie zmieniło się w ubezpieczeniu?

Najważniejsza zmiana dotyczy zakresu odpowiedzialności cywilnej.

Zgodnie z aktualnym art. 26 osoba będąca podmiotem prowadzącym działalność zakwaterowania turystycznego musi posiadać polisę Seguro de Responsabilidad Civil, która obejmuje szkody i straty dotyczące zdrowia lub integralności fizycznej osób korzystających z zakwaterowania oraz osób trzecich, powstałe w związku z działalnością turystyczną. Przepis obejmuje również odpowiedzialność związaną z bezpieczeństwem finansowym.

Przeczytaj także: Od 1 lipca rejestracja nieruchomości w Hiszpanii dla wynajmu krótkoterminowego

Przepis zawiera również bardzo istotne zastrzeżenie:

„No se considerará válido un seguro cuyas coberturas se limiten a las de alojamiento residencial.”

Czyli: za ważne nie będzie uznawane ubezpieczenie, którego zakres ochrony ogranicza się do zakwaterowania mieszkalnego.

To właśnie ten zapis ma największe znaczenie dla właścicieli posiadających dotychczasowe ubezpieczenie mieszkania.

Seguro de Hogar z dodatkiem na wynajem może nie wystarczyć

Właściciele apartamentów często posiadają standardowe Seguro de Hogar, do którego dodano rozszerzenie związane z wynajmem.

Od 3 lipca 2026 r. nie należy jednak automatycznie zakładać, że taki produkt spełnia wymóg dotyczący działalności turystycznej.

Kluczowe jest to, co dokładnie obejmuje polisa.

Standardowe ubezpieczenie mieszkania może chronić nieruchomość, jej wyposażenie oraz odpowiedzialność cywilną właściciela w związku z użytkowaniem mieszkalnym.

Wynajem turystyczny jest natomiast działalnością, w ramach której nieruchomość jest udostępniana kolejnym użytkownikom krótkoterminowo.

Przeczytaj także: Ubezpieczenie domów na wynajem wakacyjny w Hiszpanii (VUT) — praktyczny przewodnik 2025

Dlatego właściciel powinien posiadać dedykowane OC dla działalności wynajmu turystycznego, czyli ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej obejmujące Alojamiento Turístico.

Nie chodzi przy tym wyłącznie o nazwę produktu. Najważniejszy jest zakres ochrony zapisany w umowie.

Czy trzeba kupić osobną polisę?

To ważne rozróżnienie.

Przepisy wymagają odpowiedniego OC działalności zakwaterowania turystycznego, ale nie stwierdzają, że w każdym przypadku właściciel musi posiadać dwie całkowicie oddzielne polisy.

Może istnieć produkt ubezpieczeniowy obejmujący zarówno nieruchomość, jak i odpowiedzialność związaną z wynajmem turystycznym.

Problem pojawia się wtedy, gdy ochrona ogranicza się do ryzyka mieszkaniowego.

Dlatego właściciel powinien sprawdzić, czy jego aktualne ubezpieczenie rzeczywiście obejmuje:

Actividad de Alojamiento Turístico / Alquiler Turístico / Vivienda de Uso Turístico.

Jeżeli nie ma takiego potwierdzenia, warto zwrócić się do ubezpieczyciela lub brokera o pisemne potwierdzenie zakresu ochrony albo zawrzeć dedykowane OC dla wynajmu turystycznego.

Przeczytaj także: Właściciele nieruchomości w Hiszpanii mogą już legalnie odcinać media dzikim lokatorom

Jakie szkody musi obejmować OC?

Aktualny art. 26 wskazuje przede wszystkim na szkody dotyczące:
​

• Zdrowia osób korzystających z zakwaterowania,
• Integralności fizycznej gości,
• Zdrowia osób trzecich,
• Integralności fizycznej osób trzecich,
• Szkód powstałych w związku z działalnością turystyczną,
• Bezpieczeństwa finansowego w zakresie przewidzianym przez przepisy.

W praktyce oznacza to, że ubezpieczenie powinno odpowiadać charakterowi prowadzonej działalności, a nie tylko faktowi posiadania nieruchomości.

Minimalna suma ubezpieczenia

Przepisy uzależniają minimalny kapitał ubezpieczenia od maksymalnej liczby miejsc noclegowych (plazas) dopuszczonych dla danego obiektu.

Dla typowego apartamentu turystycznego mieszczącego się w kategorii do 25 miejsc minimalna suma wynosi 150 000 euro.

Nie jest to jednak uniwersalna kwota dla wszystkich obiektów. Wymagana suma rośnie wraz z liczbą miejsc noclegowych.

Roczny limit i limit na jedno zdarzenie

Sama wysokość kapitału ubezpieczenia nie wyczerpuje wszystkich kwestii.

Art. 26 przewiduje, że maksymalna suma odszkodowania na rok i na jedno zdarzenie, franszyzy oraz inne warunki polisy są ustalane pomiędzy podmiotem prowadzącym działalność a ubezpieczycielem.

Dlatego przy wyborze OC nie wystarczy sprawdzić, czy na certyfikacie widnieje np. 150 000 euro.

Przeczytaj także: Wynajem nieruchomości w Hiszpanii. Kompletny przewodnik dla właściciela

Warto sprawdzić również:

• sumę na jedno zdarzenie,
• limit roczny,
• franszyzę,
• wyłączenia odpowiedzialności,
• zakres terytorialny,
• zakres odpowiedzialności wobec gości,
• odpowiedzialność wobec osób trzecich,
• okres obowiązywania polisy.

Co powinien zrobić właściciel, który ma już ubezpieczenie?

Nie ma potrzeby automatycznego anulowania dotychczasowego Seguro de Hogar.

Najpierw należy sprawdzić jego warunki.

Jeżeli masz:

• Seguro de Hogar + rozszerzenie na wynajem
• Sprawdź, czy rozszerzenie obejmuje wynajem turystyczny, a nie tylko najem długoterminowy lub sezonowy.
• Następnie sprawdź, czy polisa obejmuje działalność Alojamiento Turístico oraz czy suma ubezpieczenia odpowiada liczbie miejsc noclegowych.
• Jeżeli dokumentacja nie jest jednoznaczna, poproś ubezpieczyciela o pisemne potwierdzenie.

Przeczytaj także: Hiszpania wprowadziła obowiązkowy rejestr wynajmu krótkoterminowego

Certificado de Seguro — dokumentacja

Podmiot prowadzący działalność turystyczną powinien posiadać dokumentowe potwierdzenie zawarcia ubezpieczenia przez cały okres prowadzenia działalności i udostępnić je właściwej administracji turystycznej, jeżeli zostanie o to poproszony.

Dlatego warto przechowywać w jednym miejscu:

• Polisę,
• Warunki szczególne,
• Certificado de Seguro lub Certificado de Coberturas,
• Potwierdzenie obowiązywania ochrony,
• Dokumenty dotyczące działalności VUT.

Nie wszystkie te dokumenty są wymienione w przepisie jako odrębne obowiązki. Chodzi o to, aby właściciel mógł bez problemu udokumentować posiadanie wymaganej ochrony.

Co w przypadku kontroli Turisme?

W przypadku kontroli lub formalnego wezwania administracji należy przede wszystkim odpowiedzieć zgodnie z treścią otrzymanego dokumentu.

Przepisy wymagają, aby dokument potwierdzający ubezpieczenie był dostępny dla właściwej administracji turystycznej na jej żądanie.

Właściciel powinien więc być przygotowany na przedstawienie aktualnego dokumentu ubezpieczeniowego.

Przeczytaj także: Jak ubezpieczyć dom lub mieszkanie w Hiszpanii?

W przypadku wezwania warto sprawdzić:

• Czego dokładnie żąda administracja,
• Jakiego okresu dotyczą dokumenty,
• Jaki jest termin odpowiedzi,
• W jakiej formie należy je przesłać.

Nie należy automatycznie traktować list dokumentów publikowanych w internecie lub udostępnianych na grupach społecznościowych jako pełnego katalogu obowiązków ustawowych.

Wynajem turystyczny to nie tylko ubezpieczenie

Zmiany w 2026 r. dotyczą nie tylko OC.

Aktualne przepisy przewidują również inne obowiązki związane z działalnością VUT.

Jednym z nich jest kwestia ważności wpisu do rejestru turystycznego. Aktualny art. 23 bis przewiduje pięcioletni okres ważności wpisu, po którym konieczne jest złożenie nowej deklaracji odpowiedzialnej i odpowiedniego dokumentu, jeżeli jest wymagany. W przeciwnym razie nieruchomość może zostać wykreślona z rejestru.

Przepisy regulują również sytuację zmiany właściciela nieruchomości.

Jeżeli po 8 sierpnia 2024 r. doszło do zmiany własności zarejestrowanej VUT, nowy właściciel podlega aktualnym wymaganiom i musi złożyć nową deklarację odpowiedzialną wraz z wymaganymi dokumentami. Wyjątek przewidziano m.in. dla nabycia w drodze dziedziczenia.

Zgoda wspólnoty właścicieli

Kolejnym elementem aktualnych przepisów jest kwestia wspólnoty mieszkaniowej.

Ley 5/2026 zmieniła art. 23 Decreto 10/2021, wskazując, że przed wpisem do rejestru należy spełnić wymagania wynikające z przepisów dotyczących własności poziomej, w tym uzyskać wyraźną zgodę wspólnoty właścicieli na prowadzenie działalności turystycznej, gdy jest ona wymagana.

Przeczytaj także: Wskazówki dotyczące wykupienia ubezpieczenia domu lub mieszkania na wynajem w Hiszpanii

Oznacza to, że samo posiadanie licencji czy ubezpieczenia nie wyczerpuje wszystkich wymogów dotyczących legalnego prowadzenia VUT.

Co powinien sprawdzić właściciel VUT?

W praktyce warto przeprowadzić cztery podstawowe kontrole.

1. Status rejestracyjny

Sprawdź, czy nieruchomość jest prawidłowo zarejestrowana jako Vivienda de Uso Turístico.

2. Zgodność urbanistyczna

Sprawdź aktualną dokumentację dotyczącą zgodności wykorzystania nieruchomości z przeznaczeniem turystycznym.

3. Zgoda wspólnoty

Jeżeli jest wymagana, upewnij się, że istnieje odpowiednia zgoda wspólnoty właścicieli.

4. Ubezpieczenie

Sprawdź, czy posiadasz OC działalności zakwaterowania turystycznego, a nie wyłącznie standardowe Seguro de Hogar.

Dlaczego różnica między Seguro de Hogar a OC dla VUT jest ważna?

Załóżmy, że gość przebywający w apartamencie ulega poważnemu wypadkowi.

Samo posiadanie ubezpieczenia mieszkania nie odpowiada jeszcze na pytanie, czy ubezpieczyciel przejmie odpowiedzialność za zdarzenie powstałe podczas prowadzenia działalności turystycznej.

Ubezpieczyciel analizuje bowiem zakres konkretnej umowy i wyłączenia.

Jeżeli polisa obejmuje wyłącznie ryzyko mieszkalne, a nieruchomość była wykorzystywana jako obiekt turystyczny, może pojawić się problem z zakresem ochrony.

Przeczytaj także: Umowy ubezpieczeniowe w Hiszpanii: To dobrze wiedzieć

Dlatego właściwe OC powinno być dopasowane do rzeczywistego sposobu wykorzystywania nieruchomości.

Czy rozszerzenie „wynajem” wystarczy?

Nie można odpowiedzieć na to pytanie wyłącznie na podstawie nazwy rozszerzenia.

„Alquiler” nie zawsze oznacza „Alquiler Turístico”.

Wynajem długoterminowy, sezonowy i turystyczny mogą być różnymi rodzajami ryzyka ubezpieczeniowego.

Dlatego właściciel powinien sprawdzić, czy jego polisa jednoznacznie obejmuje działalność:

Vivienda de Uso Turístico / Alojamiento Turístico / Alquiler Turístico.

Jeżeli tego nie ma, najlepszym rozwiązaniem jest uzyskanie pisemnego potwierdzenia od ubezpieczyciela lub zawarcie dedykowanego OC dla wynajmu turystycznego.

Costa Blanca: szczególne znaczenie dla właścicieli apartamentów

Nowe przepisy mają znaczenie dla całej Wspólnoty Walenckiej, w tym dla popularnych lokalizacji turystycznych na Costa Blanca.

Dotyczy to m.in. właścicieli nieruchomości w Alicante, Calpe, Torrevieja oraz innych miejscowościach, którzy oferują apartamenty na krótkoterminowy wynajem.

Właściciele, którzy przez lata korzystali z tradycyjnego Seguro de Hogar z dodatkiem dotyczącym wynajmu, powinni zweryfikować swoje umowy.

Nie chodzi o to, że każda taka polisa została automatycznie rozwiązana.

Chodzi o to, że polisa ograniczona do ochrony mieszkaniowej nie spełnia obecnie wymogu dotyczącego ubezpieczenia działalności turystycznej.

Przeczytaj także: W obliczu zmieniających się przepisów w Hiszpanii rośnie zapotrzebowanie na ubezpieczenie Ochrony Prawnej i dochodów z najmu

Najważniejsze pytanie dla właściciela

Właściciel apartamentu turystycznego nie powinien dziś pytać wyłącznie:

„Czy mam ubezpieczenie mieszkania?”

Powinien zapytać:

„Czy moja polisa obejmuje odpowiedzialność cywilną wynikającą z prowadzenia działalności zakwaterowania turystycznego?”

To zasadnicza różnica.

Jeżeli odpowiedź nie jest jednoznaczna, warto sprawdzić polisę z ubezpieczycielem lub doświadczonym doradcą ubezpieczeniowym, agentem, brokerem i uzyskać dokument potwierdzający zakres ochrony.

Sprawdź zakres ochrony

OC dla wynajmu turystycznego — VUT

»

Ochrona prawna wynajmującego

»

Ubezpieczenie nieruchomości i mienia

»

Nieruchomości komercyjne

»

Kompleksowe ubezpieczenie domu

»

Ubezpieczenie lokalu dla najemcy

»